의무임대기간을 충족하고 자동말소된 임대주택을 재등록하는 경우가 있습니다.
임대주택 재등록 후 개인적인 사유로 인해 주택을 양도하는 일이 생길 수 있습니다.
임대의무기간을 충족하지 못하고 양도하는 경우에 적용되는 세율에 대해 살펴보겠습니다.
핵심요약입니다.
1. 2024년 기준 임대의무기간 : 10년
2. 임대의무기간 미충족 후 양도 : 중과대상
3. 자동말소 후 재등록 : 중과 배제, 기본세율
자동말소 후 임대주택 재등록
임대주택은 등록된 시기에 따라 임대의무기간이 달라집니다.
등록시기별 의무기간은 다음과 같습니다.
- 2020.7.10 이전 : 5년
- 2020.7.11 ~ 2020.8.17 : 8년
- 2020.8.18 이후 : 10년
의무기간이 지나면 임대주택은 자동말소됩니다.
자동말소된 임대주택을 재등록 후, 임대의무기간을 채우지 못한 상태에서 양도 시 적용되는 세율에 대해 알아보겠습니다.
사례의 내용은 다음과 같습니다.
- A주택 취득 : 2014.4, 거주주택
- B주택 취득 : 2017.1, 단기임대(4년)
- B주택 임대사업자 : 2021.1, 자동말소
- B주택 장기임대 재등록 : 2021.2, 10년
- B주택 양도예정 : 2024.2
#질문
임대주택 재등록 후 임대의무기간 10년을 채우지 못한 상태입니다.
B주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과되나요?
#답변
다주택자가 임대의무기간을 충족하지 못한 상태에서 임대주택 양도 시 중과대상이 됩니다.
사례에서는 단기임대주택 자동말소 후 장기일반임대주택으로 재등록하였습니다.
이 경우에는 임대의무기간을 충족하지 않더라도 중과 배제됩니다.
즉, B주택 양도 시 기본세율이 적용됩니다.
정부의 해석사례를 소개하겠습니다.
#해석사례 1
기획재정부 재산세제과-861(2022.08.01)
단기임대주택이 자동말소되어 장기일반임대주택으로 재등록 후 임대기간 미충족 상태에서 양도 시에도 중과배제 적용 가능합니다.
#해석사례 2
서면-2019-부동산-0810(2020.07.24)
「소득세법시행령」 제167조의 3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않으며, 해당 장기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록 전환하여 「조세특례제한법」 제97조의 3의 의무임대기간을 충족하는 경우 해당 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
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