임대주택 자동말소 후 10년 이상 임대시 양도소득세 100% 감면 여부

임대주택은 의무임대기간이 종료되어 자동말소된 후에도 계속 임대할 수 있습니다.

장기로 임대하다 개인적인 사유로 인해 임대주택을 매도하기도 합니다.

10년 이상 임대할 경우 양도소득세 100% 감면이 가능한지 살펴보기로 하겠습니다.

 

핵심요약입니다.

1. 2020.8.18 이후 의무임대기간 : 10년
2. 8년 이상 등록 및 임대 : 양도세 100% 감면 미적용
3. 10년 이상 등록 및 임대 : 양도세 100% 감면 가능

 

 

10년 이상 임대시 양도소득세 감면

 

 

 

임대주택은 등록한 시기에 따라 의무임대기간이 달라집니다.

법으로 규정된 의무임대기간은 다음과 같습니다.

 

• 2018.3.31 이전 : 5년
• 2018.4.1 ~ 2020.8.17 : 8년
• 2020.8.18 이후 : 10년

 

임대주택은 의무임대기간이 종료되면 자동말소가 됩니다.

자동말소 이후 개인적 사유로 인해 계속해서 임대를 유지하기도 합니다.

10년 이상 임대 후 주택을 양도할 경우 양도소득세 100% 감면이 가능한지 살펴보겠습니다.

 

사례의 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

 

• 아파트 취득 : 2016.11, 임대등록(8년)
• 임대주택 자동말소(예정) : 2024.11
• 아파트 양도예정 : 2026.12

 

이미지 출처 : 국세청

 

#질문

장기임대주택으로 등록하여 8년 임대 후 자동말소될 예정입니다.

자동말소 이후 계속임대하여 10년 이상이 된다면 양도세득세 100% 감면이 되나요?

 

#답변

임대주택에 대한 양도소득세 100% 감면은 10년 이상 계속하여 등록하고 임대한 경우입니다.

임대주택이 자동말소되어 8년 동안 등록 및 임대하였으므로 양도세 100% 감면이 되지 않습니다.
다만, 장기보유특별공제율 50%는 적용 가능합니다.

 

양도세 100% 감면이 되는 경우를 생각해 보겠습니다.

 

① 자동말소된 후 다시 임대주택으로 등록합니다.

② 의무임대기간(10년)의 1/2이 지난 후 자진말소합니다.

③ 총 임대기간 13년, 2029.11 이후 양도 시 100% 감면 가능합니다.

 

정부의 해석사례를 소개하겠습니다.

 

#해석사례

서면-2021-법령해석재산-2824(2021.12.20)

「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정법률로 개정되기 전의 것) 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 5【장기일반민간임대주택등에 
대한 양도소득세 감면】규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

 

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