1세대 1주택 비과세 기준(12억) 초과시 양도소득세 계산 | 10년이상 보유

2017년 이후 전국주택가격은 평균 11.1% 상승한 것으로 조사되었습니다.

주택가격 상승으로 주택양도 시 비과세 기준도 12억 원으로 상향되었습니다.

12억 원을 초과하는 주택양도 시 1세대 1주택자의 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

 

핵심요약입니다.

1. 적용기준일 : 2021.12.8
2. 1세대 1주택 비과세 기준 : 12억 원
3. 12억 초과하는 양도차익만 과세

 

 

1. 12억 초과 주택 양도소득세

 

 

 

주택소유여부와 상관없이 주택가격은 많은 사람들의 관심의 대상이 됩니다.

2022년 기준 5년 동안의 전국주택평균가격은 약 11% 상승하였습니다.

한국부동산원의 자료를 근거로 2017년부터 2022년까지 가격변동률을 알아보겠습니다.

 

• 기준 : 2017년 말의 가격을 100
• 자료 : 한국부동산원
• 기간 : 2017 ~ 2022년

 

구분	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년
전국	100.0	101.0	100.7	106.1	116.6	111.1
수도권	100.0	103.3	103.8	110.5	124.7	116.6
지방	100.0	99.1	98.0	102.2	109.8	106.5

 

☞ 주택매매가격 변동률(국가지표체계) 바로가기

 

서울을 포함한 수도권이 16.6%로 가장 높은 상승률을 기록하였습니다.

서울아파트 전용 84㎡는 2022년 말 기준 평균 10억 4천만 원입니다.

주택가격이 높아질수록 주택양도 시 부과되는 세금도 증가하게 됩니다.

 

이번에 알아볼 내용은 12억을 초과하는 주택양도 시 발생하는 양도소득세입니다.

사례의 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

 

• 개정규정 시행 : 2021.12.8
• 주택취득 : 부산, 5억 원(2010.1)
• 주택양도 : 15억 원(2022.6)
• 필요경비 및 보유·거주기간 : 5천만 원, 12년

 

12억원 초과 양도소득세 사례

 

#질문

15억 원으로 주택양도 시 양도소득세는 얼마가 나오나요?

 

#답변

2021.12.8 소득세법 개정으로 비과세 기준이 9억 원에서 12억 원으로 상향
12억 원 초과분에만 과세, 12억 원 이하의 양도차익은 과세하지 않음
양도소득세는 4,245,000원입니다.

 

#양도소득세 계산

양도소득세 계산방법과 풀이입니다.

 

고가주택 양도차익 = 양도자산 전체 × {(양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액}
고가주택 장기보유특별공제액 = 양도자산 전체 장기보유특별공제액 × {(양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액}

 

구분	금액, 세율	비고
1. 양도가액	1,500,000,000	양도일자 : 2022.6.15
2. 취득가액	500,000,000	취득일자 : 2010.1.10
3. 필요경비	50,000,000
4. 전체 양도차익	950,000,000	= 1 - 2 - 3
5. 비과세 양도차익	760,000,000
6. 과세대상 양도차익	190,000,000	= 9.5억  × {(15억 - 12억) ÷ 15억}
7. 장기보유특별공제	152,000,000	80% 적용(10년 이상)
8. 양도소득금액	38,000,000	= 6 - 7
9. 양도소득 기본공제	2,500,000
10. 과세표준	35,500,000	= 8 - 9
11. 세율	15%
12. 산출세액	4,245,000	= (35500000) × (15%) - 1080000(누진공제)

 

5억 원 구입, 12년 보유, 15억 원 매도 시 양도소득세는 4,245,000원입니다.

 

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