통계청의 2021년 주택소유통계를 보면, 우리나라 다주택자는 227만 3000명으로 집계되었습니다.
투자목적으로 구입한 분들도 있지만, 부득의 한 사정으로 2주택을 유지하시는 분들도 계실 겁니다.
다주택자가 1주택자가 되었을 경우 비과세 보유기간을 알아보도록 하겠습니다.
핵심요약입니다.
1. 소득세법 개정규정 적용기준 : 2021년 1월 1일
2. 1주택자 양도세 비과세 조건 : 2년, 최종 1주택이 된 날
1. 1주택자 비과세 보유기간
2021년 통계에 의하면 우리나라 총주택수는 1881만 2000호입니다.
1주택자는 1281만 6000명으로 보유기간에 따라서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2주택 이상을 가진 다주택자는 비과세 요건을 잘 확인해야 절세할 수 있습니다.
2019.2.12에 개정된 소득세법 시행령에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
- 시행시기 : 2021.1.1
- 주택수 : 1주택 외 다른 주택 모두 양도
- 보유기간 : 2년
- 기산일 : 최종 1주택이 된 날
비과세 보유기간 기산일을 확인하기 위한 사례의 조건입니다.
- A주택 : 2017.6 취득, 2021.9 양도
- B주택 : 2020.6 취득, 2020.7 양도
소득세법에 의하면 다주택자가 1주택을 제외하고 모든 주택을 처분하면, 1주택이 된 날부터 보유기간을 재산정한다고 되어 있습니다.
B주택을 양도(2020.7)한 시점에 1주택이 되었습니다.
A주택을 양도(2021.9)한 시점은 B주택을 처분한 지 2년이 되지 않습니다.
여기서 질문은 다음과 같습니다.
"A주택을 양도하면 비과세 적용이 가능할까요"
답변입니다.
A주택은 비과세 적용이 가능합니다.
보유기간 기산일은 A주택의 취득일인 2017.6이므로, 2년 이상입니다.
보유기간 재기산 규정은 2021.1.1 이후 양도분부터 적용됩니다.
2020년 말까지 다주택을 해소하고 1주택자가 된 경우는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않습니다.
2. 1주택자 사례모음
227만 명의 다주택자 수만큼 주택을 양도하는 경우의 수가 많을 것입니다.
모든 경우를 다룰 수는 없겠지만, 대표적인 몇 가지의 사례를 통해 비과세 기산일을 알아보겠습니다.
첫 번째 사례입니다.
- A주택 : 2017.6.19 취득, 2021.9.1 양도
- B주택 : 2020.6.10 취득, 2020.7.28 양도
- C주택 : 2021.1.25 취득
2021.1.1 이전 : 2주택자가 1주택을 양도하고 1주택자가 됨
2021.1.1 이후 : 신규 주택 취득, 일시적 2주택 상태에서 종전주택 양도
일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 기존 2년에서 3년으로 연장되었습니다.
개정이전에 1주택인 상태에서 일시적 2주택의 종전주택 처분기한(3년)을 충족하였습니다.
따라서 A주택 양도 시 보유기간 기산일은 A주택 취득일이 됩니다.
두 번째 사례입니다.
- A주택 : 2005.1 취득, 2021.1.1 이후 양도
- B주택 : 2019.4 취득, 2019.11 양도
- C조합원 입주권 : 2020.5.21 취득
2021.1.1 이전 : 2주택자가 1주택 양도, 조합원입주권 취득
2021.1.1 현재 : 1주택과 1조합원 입주권 보유
개정이전에 1세대 1주택인 상태에서 입주권 또는 분양권을 취득한 사례입니다.
2021.1.1 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
사례의 경우를 보면, 개정 전에 입주권을 보유했으므로 주택 수에 포함이 되지 않습니다.
따라서 A주택 양도 시 기산일은 A주택 취득일인 2005.1이 되는 것입니다.
참고로 입주권 및 분양권이 주택 수에 포함되는 경우입니다.
- 2020.8.12 이전 : 주택수 포함되지 않음
- 2020.8.12 ~ 2021.1.1 : 취득세 판단 시 주택수 포함
- 2021.1.1 이후 : 취득세 및 양도세 판단 시 주택수 포함
지금까지 다주택자의 비과세 보유기간 기산일에 대해 알아보았습니다.
세금에 대한 규정을 잘 알고 있어야 불필요한 지출을 막을 수 있습니다.
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