종합부동산세 부부공동명의 1주택 과세특례 | 단독명의 비교 및 세금혜택
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종합부동산세 부부공동명의 1주택 과세특례 | 단독명의 비교 및 세금혜택

경기도민2015 2023. 9. 18.

부부 공동으로 1 주택을 소유한 사람들은 2022년부터 특례적용으로 1세대 1 주택자를 적용을 받을 수 있습니다.

과세특례의 내용과 단독명의와의 비교를 통해 세금은 얼마가 되는지 계산해 보겠습니다.

또한, 특례적용이 과연 부부 공동명의자한테 유리한지 판단해 보겠습니다.

 

핵심요약입니다.

1. 부부 공동명의 1 주택자 과세특례 : 1세대 1 주택으로 적용
2. 공시지가에 따른 세금이득 : 부부 공동명의가 세금절약에 효과적
3. 일부 초고가 주택 : 공제율 7~80% 적용하면 단독명의 유리

 

 

 

1. 부부 공동명의 1 주택자 과세특례

 

매년 7월과 9월이면 재산세를 포함한 종합부동산세를 납부해야 합니다.

부부가 공동명의로 1 주택을 소유할 경우, 각자가 세금을 납부하여야 합니다.

 

이때, 연령 및 장기보유에 따른 세액공제를 받을 수 없습니다.

이러한 단점을 보완하고자 부부 공동명의도 1세대 1 주택으로 적용받을 수 있도록 특례제도를 시행하고 있습니다.

 

1 주택자 과세특례 신청조건입니다.

 

  • 부부가 1 주택 공동소유, 다른 세대원은 무주택
  • 공동소유 지분율이 큰 자 또는 동일할 경우 신청한 자가 납세의무자
  • 다른 주택의 부속토지를 소유할 경우 특례적용 되지 않음

 

특례를 적용했을 경우의 공제금액 등에 대한 내용입니다.

 

구분 특례 적용 특례 미적용
납세의무자 지분율이 큰 자 또는 신청한 자 부부 각각 납세의무
공제금액 12억 원 각각 9억 원
세액공제 가능(최대 80%) 불가능

 

단독명의일 경우에는 12억 원, 공동명의일 경우에는 부부 한 명당 9억 원씩 18억 원을 기본공제받습니다.

세액공제는 연령과 보유기간에 따라서 비율이 결정됩니다.

 

연령별-보유기간별-세액공제율
이미지 출처 : 국세청

 

신청기간과 방법은 다음과 같습니다.

 

  • 신청기간 : 매년 9.16 ~ 9.30
  • 신청방법 : 관할세무서 및 홈택스

 

부부-공동명의-특례신청
이미지 출처 : 국세청 홈택스

 

홈택스를 활용하시는 분은 아래의 경로를 참고하시면 됩니다.

 

1. 홈택스 > 방문자별 맞춤 메뉴(개인) > 종합부동산세 합산배제/ 과세특례 신고

2. 홈택스 > 국세증명·사업자등록·세금 관련 신청/신고 > 종합부동산세 관련 신청·신고

 

참고로 최초 1 주택 특례신청을 한 이후 취소 전까지는 계속해서 적용됩니다.

그리고 세금계산 시 공동명의가 유리하다는 판단이 되면, 반드시 합산배제신고를 하셔야 합니다.

 

홈택스 바로가기

 


2. 단독 및 부부 공동명의 세금 비교

 

 

 

매년 7월과 9월이면 재산세를 포함한 종합부동산세를 납부해야 합니다.

1 주택인 단독 및 공동명의는 공시지가 및 세액공제 여부에 따라서 세금이 달라집니다.

 

결론부터 요약하겠습니다.

1. 공시지가 12억 미만 : 공동 및 단독명의 동일
2. 공시지가 12 ~ 18억 : 공동명의 유리
3. 공시지가 18억 이상 : 공동명의 유리

 

단독명의-공동명의
이미지 출처 : 셀리몬

 

종합부동산세는 두 군데에서 쉽게 계산할 수 있습니다.

 

1. 홈택스 > 방문자별 맞춤 메뉴(개인) > 종합부동산세 합산배제/ 과세특례 신고 > 간이세액 계산

2. 셀리몬 > 부동산 세금계산 > 재산세·종부세

 

세금 계산이 쉬우면서도 정확한 셀리몬을 활용하도록 하겠습니다.

셀리몬은 공시가격, 연령 및 보유기간에 대한 세액공제율도 적용이 됩니다.

 

재산세 계산에서 참고할 사항은 2021~2023년, 3년간 특례로 공정시장가액비율이 변경되었습니다.

 

  • 3억 이하 : 60% → 43%
  • 3억 ~ 6억 : 60% → 44%
  • 6억 초과 : 60% → 45%

 

공정시장가액비율은 정부 정책에 따라 달라질 수 있으며, 이번 셀리몬 계산에 변경된 비율이 적용되었습니다.

 

세금 비교를 위해 주택보유자는 50세 및 보유기간 4년을 적용하겠습니다.

그리고 실거주, 조정대상지역으로 한정하였습니다.

 

 

2-1. 공시지가 12억 미만

 

첫 번째 재산세 계산은 공시지가 12억 미만입니다.

실제 계산할 지역은 수원 광교의 아파트이며, 공시지가는 7억 9천3백만 원입니다.

 

공시지가-12억미만-세금계산
이미지 출처 : 셀리몬

 

항목 부부 공동명의 단독명의
재산세 1,242,358원 1,242,360원
종합부동산세 0원 0원
합계 1,242,358원 1,242,360원

 

종합부동산세가 부과되는 기준은 12억 원입니다.

공시지가 12억 미만에서는 재산세만 부과되며, 공동 및 단독명의 동일합니다.

 

공제율 최대 80%를 적용하여도 세금은 동일합니다.

부부 공동명의자는 특례신청을 하지 않아도 됩니다.

참고로 공제율은 종부세에만 적용됩니다.

 

 

2-2. 공시지가 12억 ~ 18억

 

 

 

이번 계산은 공시지가 12억 이상 18억 미만입니다.

과천지역의 아파트를 선정하였으며, 공시지가는 15억 1천3백만 원입니다.

 

세금계산-공시지가-12억이상
이미지 출처 : 셀리몬

 

항목 부부 공동명의 단독명의
재산세 3,465,270원 3,465,270원
종합부동산세 0원 721,152원
합계 3,465,270원 4,186,422원

 

공동명의를 유지할 경우 대략 72만 원이 적게 부과됩니다.

결론적으로 특례신청을 하지 않는 것이 세금을 절약하는 방법입니다.

그럼 여기서 어떠한 조건일 때, 단독명의가 유리한지 살펴보겠습니다.

 

세금계산-15억-공제율-80
이미지 출처 : 셀리몬

 

공제율을 최대 80% 적용하더라도 부부 공동명의 세금이 적습니다.

따라서, 공시지가 12억 이상 18억 이하에서는 현재 기준으로 부부 공동명의가 항상 유리합니다.

 


2-3. 공시지가 18억 이상

 

 

 

마지막으로 공시지가 18억 원 이상입니다.

서울 서초구의 아파트이며, 공시지가는 23억 5천8백만 원입니다.

 

세금계산-공시지가-18억이상
이미지 출처 : 셀리몬

 

항목 부부 공동명의 단독명의
재산세 5,822,820원 5,822,820원
종합부동산세 1,132,974원 3,956,832원
합계 6,955,794원 9,779,652원

 

단독명의는 12억, 공동명의는 합계 18억이 기본공제 금액입니다.

부부 공동명의 1 주택자의 세금이 약 282만 원 저렴합니다.

 

세금계산-18억이상-공제율-80
이미지 출처 : 셀리몬

 

특례신청으로 유리한 경우가 있을까요?

일부 초고가 아파트인 경우, 공제율 7~80%가 적용되면 단독명의가 유리한 경우가 있습니다.

결론적으로 대다수의 분들에게는 특례신청으로 인한 이득이 없습니다.

 

세금계산, 셀리몬 바로가기

 


지금까지 부부 공동명의 1 주택자 과세특례에 대하여 알아보았습니다.

실제 공시지가를 이용하여 단독명의와 비교한 결과 특례신청으로 인한 이득은 없는 것으로 확인되었습니다.

세금에 관한 법이 바뀐다면, 다시 한번 계산하여 알려드리겠습니다.

 

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