노후 주택 철거 및 신축(재건축)후 양도시 비과세 조건 | 보유기간 합산

주택건축 후 일정시간이 지나면 노후화가 되어 생활이 다소 불편해지는 경우가 있습니다.

자금의 여유가 있다면 기존 주택을 철거하고 신축함으로써 문제를 해결할 수 있습니다.

여기서 1세대 1주택자로서 신축 이후 양도 시 비과세 요건을 살펴보겠습니다.

 

핵심요약입니다.

1. 1세대 1주택 비과세 : 2년 이상 보유
2. 주택 멸실 후 신축 : 기존주택의 취득일 적용
3. 보유기간 : 기존 및 재건축 주택 소유기간 합산

 

 

1. 주택 멸실 및 신축

 

 

 

통계청이 실시하는 인구주택총조사는 5년마다 시행합니다.

2021년 자료에 의하면 국내 총 주택수는 1,881만 호입니다.

모든 주택 중에서 노후기간이 20년 이상인 비율은 50.2%, 943만 5천 호로 조사되었습니다.

주택종류별 노후주택 비율은 다음과 같습니다.

 

구분	20년 이상(%)	30년 이상(%)
총주택	50.2	21.1
단독주택	73.9	52.8
아파트	43.9	11.3
연립/다세대	42.6	17.7
비거주용	66.7	38.4

 

이번에 알아볼 것은 노후주택 멸실 및 재건축 이후 양도 시 비과세 요건입니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

 

• 주택 취득 : 1989.7
• 주택 멸실(철거) : 2020.7
• 주택 신축 : 2021.5
• 주택 양도예정 : 2022.12

 

이미지 출처 : 국세청

 

#질문

주택이 노후화되어 멸실하고 신축하였습니다.
1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 2년 이상을 보유해야 한다고 알고 있습니다.

보유기간 산정은 기존 또는 신축주택 취득일 중 어느 것을 적용해야 하나요?

 

#답변

주택에 거주하거나 보유하는 중에 노후주택 멸실 및 재건축의 경우입니다.
거주 및 보유기간은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 합산하는 것입니다.

보유기간 산정을 위한 주택 취득일은 1989.7입니다.

 

기존주택 취득부터 신축주택 양도(2022.12)까지 보유기간(약 33년)으로 보면 됩니다.

따라서, 1세대 1주택 비과세 요건 2년을 충족하는 것입니다.

 

정부의 해석사례를 소개하겠습니다.

 

#해석사례 1

부동산거래관리과-0160(2012.03.15)

주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축하였을 경우 신축으로 새로 취득하는 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보아 기존주택의 취득일로 보는 것입니다.

 

#해석사례 2

사전-2015-법령해석재산-0346(2015.11.25)

피상속인이 2 이상의 주택을 보유한 경우로서 1주택을 노후 등으로 인하여 멸실하여 재건축한 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 규정에 따른 ‘피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택’을 선택할 때 그 멸실된 주택과 재건축한 주택의 소유한 기간을 통산하는 것입니다.

 

일반주택 양도전 농가주택 멸실(철거)시 비과세 조건 | 주택수 포함

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