겸용(상가)주택 양도시 비과세 조건 | 주택이 상가면적보다 큰 경우

주택과 주택 이외의 부분이 복합되어 있는 건물을 겸용주택이라고 합니다.

주택과 상가면적의 크기에 따라 양도 시 납부해야 하는 세금이 달라집니다.

겸용주택을 매매할 경우 비과세 적용방법과 실제 사례를 통해 세금을 계산해 보겠습니다.

 

핵심요약입니다.

1. 개정규정 시행 : 2022.1.1
2. 12억 이하 : 주택면적 > 상가면적, 전부 주택 인정
3. 12억 초과 : 주택면적 > 상가면적, 주택 부분만 주택 인정

 

 

1. 겸용주택 양도세

 

 

 

1층에 상가, 2층 이상에는 주택이 있는 건물을 흔히 볼 수 있습니다.

이와 같은 형태의 건물을 통상 겸용주택이라고 합니다.

겸용주택은 상가면적과 주택면적의 크기에 따라 매도 시 세금이 달라집니다.

 

• 겸용주택 개정 기준일 : 2022.1.1

 

구분	개정 전	개정 후
실거래가액 12억 이하	① 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 ☞ 주택 부분만 주택으로 봄 ② 주택 연면적 > 주택외 부분 연면적 ☞ 전부를 주택으로 봄	①, ② 개정전과 동일
실거래가액 12억 초과	① 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 ☞ 주택 부분만 주택으로 봄 ② 주택 연면적 > 주택외 부분 연면적 ☞ 전부를 주택으로 봄	①, ② 주택 부분만 주택으로 봄

 

이번에 알아볼 내용은 겸용주택을 양도하는 경우의 비과세 적용 방법입니다.

참고로 주택면적이 상가면적보다 큰 경우입니다.

사례의 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

 

• 개정규정 시행 : 2022.1.1
• A겸용주택 취득 : 2012.1(10억 원)
• A겸용주택 양도예정 : 2022.5(15억 원)
• 겸용주택 형태 : 1층 상가, 2층 및 3층 주택

 

이미지 출처 : 국세청

 

#질문

주택 면적이 더 큰 겸용주택 양도 시, 상가분에 대해서는 양도세를 납부해야 한다고 합니다.
비과세 되는 주택분 양도차익과 과세되는 상가분 양도차익은 얼마인가요?

 

#답변

12억을 초과하는 겸용주택은 주택면적이 상가면적보다 클 경우 주택부분만 주택으로 봄
양도차익과 장기보유특별공제액 계산 필요

주택분 양도차익 : 비과세(10년 이상 거주)
상가분 양도차익 : 27,345,000원

 

참고로 12억 미만(주택면적 > 상가면적) 겸용주택은 전부를 주택으로 보아 비과세 적용됩니다.

 

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에서 발생한 양도차익입니다.

부동산 보유기간에 따라 공제율이 적용됩니다.

 

• 공제율 : 연 2%, 최대 30%(15년 이상)

 

 

 

#양도소득세 계산

양도소득세 계산방법과 풀이입니다.

 

• 취득가액 : 10억 원(2012.1.4)
• 양도가액 : 15억 원(2022.5.1)
• 필요경비 : 6천만 원
• 보유 및 거주기간 : 거주 10년 이상

 

구분	금액(원)	상가 부분(원)	주택 부분(원)
1. 양도가액	15억	5.25억	9.75억
2. 취득가액	10억	3.5억	6.5억
3. 필요경비	0.6억	0.21억	0.39억
4. 전체 양도차익	4.4억	1.54억	2.86억
5. 비과세 양도차익	2.86억	-	2.86억
6. 과세대상 양도차익	1.54억	1.54억	-
7. 장기보유특별공제	3,080만	3,080만	-
8. 양도소득금액	1.232억	1.232억	-
9. 양도소득 기본공제	250만	250만	-
10. 과세표준	1.207억	1.207억	-
11. 세율	35%	35%	-
12. 누진공제	1,490만	1,490만	-
13. 산출세액	27,345,000	27,345,000	-

 

취득 및 양도가액에서 상가와 주택가격은 기준시가에 따라 배분하였습니다.

7번 장기보유특별공제 항목의 계산은 아래와 같습니다.

 

• 상가 양도차익 × 20%(10년 × 연 2%)
• 1.54억 × 20% = 30,800,000

 

10년 이상 거주, 12억 초과, 상가 부분만 과세인 경우의 양도세는 27,345,000원입니다.

 

3주택자가 1주택 양도 및 추가 매도시 비과세 조건 | 보유기간 기산일

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